风险管理
一 、合作机构管理
(一)合作机构管理的内容
1 . 合作机构分析的要点
(1)分析合作机构领导层素质
(2)分析合作机构的业界声誉
(3)分析合作机构的历史信用记录
(4)分析合作机构的管理规范程度
(5)分析企业的经营成果
(6)分析合作机构的偿债能力
2 . 与房地产开发商合作关系的确定及合作的执行
(1)确立合作意向： 开发商提供的项目经过银行有关部门核批后，凡银行同意为该项目提供商品房销售贷款的，在受理该项目购房人的个人住房贷款前，银行可以与开发商签订《商品房 销售贷款合作协议书》，以明确双方合作事宜、职责等，也可以不签订协议，以其他方式确定合作意向。
(2)合作后的管理银行与开发商确立合作意向后，还需要
加强对开发商和合作项目的管理，采取的措施主要包括：
a.及时了解开发商的工程进度，防止“烂尾”工程;
b.开发商的经营及财务状况是否正常，担保责任的履行能力能否保证;
c.借款人的人住情况及对住房的使用情况等;
d.借款人发生违约行为后应及时对抵押物进行处理;
e.密切注意和掌握房地产市场的动态等。
3 . 与其他社会中介机构的合作管理
① 资质高、信誉好、管理规范;
② 各项财务指标符合银行要求;
③ 近期无重大经济纠纷;
② 银行开立基本结算账户或一般结算账户。
(二)合作机构风险的表现形式
1 . 房地产开发商和中介机构的欺诈风险
如“假个贷”行为
2 . 担保公司的担保风险
3 . 其他合作机构的风险
(三)合作机构风险的防范措施
1 .“假个贷”的防控措施
要注意检查以下四个方面的内容：
a.借款人身份的真实性
b.借款人信用情况
c . 各类证件的真实性
d . 申报价格的合理性
2 . 其他合作机构风险的防控措施
① 深入调查，选择讲信用、重诚信的合作机构
② 业务合作中不过分依赖合作机构
③ 严格执行准入退出制度
③ 有效利用保证金制度
5 严格执行回访制度
二、操作风险管理
(一)贷款流程中的风险
1 . 贷款受理和调查中的风险
2 . 贷款审查和审批中的风险
3 . 贷款签约和发放中的风险
4 . 贷款支付管理中的风险
(二)法律和政策风险
1 . 借款人主体资格
2 . 合同有效性风险
3 . 担保风险
(1)抵押担保的法律风险
a.抵押物的合法有效性。根据《担保法》规定，学校、医院等公益性事业单位公益财产，所有权不明、有争议的以及宅基地使用
权不得设定抵押，共有财产的抵押须取得共有人的同意等，公司董事、经理不得以公司财产为个人提供抵押担保等。
b.抵押物重复抵押。
c.抵押物价值高估、不足值或抵押率偏高。
d.抵押登记存在瑕疵，使得抵押担保处于抵押不生效的风险中。
(2)质押担保的法律风险
质押担保目前主要是权利质押，较多的是存单、保单、国债、收费权质押。主要风险在于：
a.质押物的合法性;
b.对于无处分权的权利进行质押;
c.非为被监护人利益以其所有权利进行质押;
d.非法所得、不当得利所得的权利进行质押等。
(3)保证担保的法律风险
a.未明确连带责任保证，追索的难度大;
b.未明确保证期间或保证期间不明;
c.保证人保证资格有瑕疵或缺乏保证能力;
d.借款人互相提供保证无异于发放信用贷款;
e.公司、企业的分支机构为个人提供保证;
F .公司、企业职能部门、董事、经理越权对外提供保证等
4 . 诉讼时效风险
5 . 政策风险
政策风险是指政府的金融政策或相关法律、法规发生重大变化或是有重要的举措出台，引起市场波动，从而给商业银行带来的风险。
(三)操作风险的防范措施
1 . 提高贷款经办人员职业操守和敬业精神
2 . 掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规
3 . 严格落实贷前调查和贷后检查
三 、信用风险管理
(一)信用风险表现形式
1 . 还款能力风险
2 . 还款意愿风险
(二)信用风险防范措施
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