个人抵押授信贷款
一、个人抵押授信贷款的含义
个人抵押授信贷款，是指借款人将本人或第三人(限自然人)的物业抵押给银行，银行按抵押物评估值的一定比率为依据，设定个人最高授信额度的贷款。其抵押物一般为借款申请人本人或第三人(限自然人)名下的拥有房屋所有权，且产权处于自由权利状态下的住房或商用房。
二、个人抵押授信贷款的特点
1 . 先授信，后用信
2 . 一次授信，循环使用
3 . 贷款用途综合
三、个人抵押贷款的要素
1 . 贷款对象
① 具有完全民事行为能力、年满l8周岁的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人;
② 借款申请人有当地常住户口或有效居留身份;
③ 借款申请人有按期偿还所有贷款本息的能力;
④ 借款申请人无重大不良信用记录;
⑤ 借款申请人及其财产共有人同意以其自有住房抵押，或同意将原以住房抵押的个人住房贷款(以下简称原住房抵押贷款)转为个人住房抵押授信贷款;
⑥ 各行自行规定的其他条件。
2 . 贷款利率
个人抵押授信贷款项下的单笔贷款利率按中国人民银行规定的贷款利率政策执行。
3 . 贷款期限
抵押授信贷款有效期限最长为30年。
4 . 还款方式
(1)等额本息还款法、等额本金还款法
(2)委托扣款方式或柜面还款方式偿还贷款本息
5 . 贷款额度
(1)贷款额度的确定
① 以所购新建商品住房作抵押的，贷款额度一般不超过所购住房全部价款的70%。
② 以所购再交易住房、未设定抵押的自有住房作抵押或将原住房抵押贷款的抵押住房转为抵押授信贷款，贷款额度根据抵押住房价值和抵押率确定。
抵押住房的价值须由银行认可的评估机构进行评估。将原住房抵押贷款转为抵押授信贷款的，如抵押住房价值无明显减少，可根据原办理住房抵押贷款时确定的房屋价值确定抵押住房价值。
抵押率根据抵押房产的房龄、当地房地产价格水平、房地产价格走势、抵押物变现情况等因素确定，一般不超过70%。
贷款额度计算公式：贷款额度=抵押房产价值×对应的抵押率
如经贷款银行核定的贷款额度小于原住房抵押贷款剩余本金的，不得转为抵押授信贷款。
③ 以在银行的原住房抵押贷款的抵押住房设定第二顺序抵押授信贷款的，可根据上述②款的规定确定贷款额度。
(2)可用贷款额度的确定
效期内某一时点借款人的可用贷款额度是核定的贷款额度与额度项下未清偿贷款余额之差。可用贷款额度根据贷款额度及已使用贷款的情况确定。其中以 银行原住房抵押贷款的抵押住房设定第二顺序抵押授信贷款的，可用贷款余额是核定的贷款额度与原住房抵押贷款余额、额度项下未清偿贷款余额之差。
如果当地房地产市场价格出现重大波动，贷款银行应对抵押房产价值进行重新评估，并根据评估后的价值重新确定贷款额度。
四、个人抵押授信贷款操作流程
1 . 贷款的受理与调查
(1)贷款的受理
借款人申请个人抵押授信贷款，应向贷款银行提交以下资料：
① 借款人身份证明材料及婚姻状况证明材料;
② 借款人偿债能力证明材料;
③ 房屋权属证明材料;
④ 抵押房产共有人同意办理抵押授信贷款的声明，如抵押房产共有人在有关合同文本上签字则无须提供原住房抵押贷款的借款合同原件;
⑤ 贷款用途证明文件;
⑥ 贷款银行规定的其他文件和资料。
(2)贷前调查
2 . 贷款的审查和审批
(1)贷款的审查
贷款审查人员负责对借款人提交的材料进行合规性、真实性、完整性审查。
① 以购买住房或未设定抵押的已有住房作抵押授信贷款的，贷款审查人按照个人住房贷款审查的规定进行审查，同时对抵押授信贷款额度、有效期间贷款用途、需落实的贷款支用等进行审查。
② 将在银行原住房抵押贷款转为抵押授信贷款的，贷款审查人对借款申请人提交的材料的完整性、合规性和真实性进行审查，重点审查贷前调查人对抵押房产价值、借款人原贷款履约情况及还款能力的调查和分析意见。
③ 贷款用途真实、明确、合法。
(2)贷款的审批
贷款审批人应依据银行各类个人贷款办法及相关规定，结合国家宏观调控政策或行业投向政策，从银行利益出发审查每笔抵押授信贷款业务的合规性、可行性及经济性，根据借款人的偿付能力以及贷款担保的充分性与可行性等情况，分析该笔业务预计给银行带来的收益和风险。
3 . 贷款的签约和发放
对经审批同意的贷款，应及时通知借款申请人以及其他相关人，确认签约的时间，签订书面借款合同等协议文件。其流程如下所示：
填写合同→审核合同→签订合同→抵押登记手续的办理→申请支用→支用审查→支用核批→相关文本、凭证签署及贷款发放。
4 . 支付管理
5 . 贷后管理
(1)合同内容变更
① 基本规定的变更。
② 借款期限的调整。
③ 利率调整。
(2)贷后检查
① 检查要求。
② 检查的主要手段。
③ 检查的主要内容。
